Договорные отношения по предоставлению жилища


Договорные отношения по предоставлению жилища, Действующее жилищное законодательство Республики Казахстан отличается разнообразием договорных отношений, часть из которых предусматривает предоставление жилищ в собственность, а часть в пользование граждан. К договорам по передаче жилища преимущественно в собственность относятся договоры:

- об освобождении подлежащего сносу жилища с условием предоставления взамен жилища, которое будет построено на этом или близлежащем земельном участке;

- о передаче занимаемого гражданами жилища застройщику для отселения в него лиц, проживающих в жилищах, подлежащих сносу, с предоставлением взамен другого жилища. Данные договоры могут предусматривать возникновение у граждан права пользования (найма) предоставляемыми жилищами, однако в этих случаях их ущемленные имущественные интересы как собственников должны быть соответствующим образом компенсированы. Не исключен вариант, когда освобождаемое по указанным основаниям (сносимое) жилище принадлежит гражданину не на праве собственности, тогда обоснованным будет предоставление ему нового жилища не в собственность, а в пользование.

К договорам о передаче жилищ в собственность относится также договор о предоставления жилища лицу, принимавшему трудовое участие в строительстве жилого дома (части дома) или жилого комплекса, или участвовавшего собственными средствами в финансировании строительства;

Договоры по предоставлению жилища в пользование заключаются на время производства капитального ремонта жилого помещения. Также преимущественно в пользование предоставляется жилище по условиям трудового договора (контракта), хотя условиями трудовых договоров может предусматриваться передача жилищ в собственность работника по истечении сроков их действия или спустя определенный период после начала их действия.

Законодательством особо регламентированы договоры об освобождении подлежащего сносу жилища под условие предоставления взамен другого жилища. В случае сноса в связи с отводом земельного участка для государственных надобностей между застройщиком, производящим снос, и собственниками (нанимателями) жилищ может быть заключен договор о предоставлении в собственность (внаем) других жилищ во вновь построенных на этом же или другом земельном участке жилых домах бывшим собственникам (нанимателям) взамен снесенных жилых помещений.

Согласно такому договору застройщик обязан предоставить собственнику (нанимателю) новое жилище, отвечающее требованиям, предусмотренным законодательством. В свою очередь собственники (наниматели) жилищ, подлежащих сносу, обязаны освободить занимаемые ими помещения в обуславливаемый договорами срок.

В договоре могут быть предусмотрены определенные (иные) сроки предоставления жилищ, а также другие условия. В частности определены суммы возможной компенсации, размеры жилища, этажность, количество комнат, состав семьи. Договор может регламентировать еще ряд дополнительных условий, затрагивающих интересы обеих сторон.

До того как новое жилище будет предоставлено, граждане, подлежащие выселению, если на то будет получено их согласие, расселяются во временных жилищах, которые должны находиться в том же населенном пункте и отвечать техническим и санитарным нормам. Расходы по оплате временного жилища возлагаются на застройщика, что является дополнительной стимулирующей мерой для исполнения им своего обязательства по предоставлению жилища на постоянной основе.

Если все же новое жилище не будет предоставлено в обусловленный договором срок, по решению суда застройщик будет обязан за счет собственных средств приобрести для собственника (нанимателя) лишившегося жилья, другое жилище, отвечающее требованиям, предусмотренным условиями договора. Кроме того, застройщик будет обязан возместить ущерб, причиненный вследствие нарушения договорных обязательств.

Жилищный наем. Основной правовой формой, обусловливающей непосредственное пользование жилыми помещениями лицами, не обладающими жильем на праве собственности, является договор жилищного найма. Договору жилищного найма присущ ряд общих черт имущественного найма, но он регламентируется непосредственно и жилищным законодательством.

По договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату.

Таким образом, договор найма жилища конструируется как консенсуальный, возмездный и взаимный договор.

Непосредственно в законодательстве выделяются две основные разновидности договора найма жилища: а) договор найма жилища в домах государственного жилищного фонда; б) договор найма жилища в домах частного жилищного фонда. Первый вид найма жилища необходимо рассматривать в рамках комплексных правоотношений по учету граждан нуждающихся в жилье, предоставлению жилищ и пользованию жилищами в домах государственного жилищного фонда, поэтому ему будет дан анализ позднее.