Жилищное право


Обеспечение жильем на данном этапе относится к одной из значимых социальных проблем, и поэтому не обойтись без выработки определенной политики, которая, конечно же, не решает ее одномоментно, но все же представляет возможность держать данную проблему под контролем, постепенно добиваясь наиболее оптимального обеспечения граждан жильем. Соответствующим образом влияет на жилищные отношения Конституция Республики Казахстан, которая в наиболее общих чертах и определяет содержание той политики, которая проводится в области жилищных отношений.

Остановимся вкратце на предыстории жилищной политики. В период после Октябрьской революции 1917 года и существования Союза ССР можно выделить разные подходы к решению жилищной проблемы. Первоначально трудовой народ обеспечивался жильем за счет перераспределения жилья, принадлежавшего представителям богатых слоев населения. Впоследствии в тридцатых годах XX века в Союзе ССР началось строительство жилья на индустриальной основе. Первоначально ставка делалась на обеспечение всех бесплатным жильем. Однако практически сразу после предоставления гражданам жилья были введены определенные нормированные ставки по его оплате, поскольку с экономической точки зрения предоставление полностью бесплатного жилья было абсурдом. Как отмечает О. С. Иоффе: "Хотя институт юридического лица применительно к социалистическим организациям используется уже в законодательных актах, изданных начиная с 1918 года, своего реального проявления в сколько-нибудь значительных масштабах этот институт не мог получить до тех пор, пока продолжался процесс замены товарно-денежных отношений системой прямого централизованного распределения. Но как только он уступал место противоположенному процессу -внедрению товарно-денежных отношений в сферу имущественных отношений, включая отношения с участием в сферу имущественных отношений,— так гражданская правосубъектность последних, закрепленная уже помимо отдельных нормативных актов в число общих норм первого ГУ РСФСР (1922 г.) выдвигается в число наиболее существенных и значительных проблем советской цивилистической теории". Сказанное имеет безусловное отношение и к жилищным отношениям. Вместе с тем, обеспечение жильем было одной из сфер, где наиболее доминировали признаки плановой системы, поскольку сохранялся лозунг о бесплатном обеспечении всех жильем. Бесплатное обеспечение жильем представляло один из элементов идеологического знамени социализма, поскольку это была одна из тех немногих сфер, где произведенный общенародный продукт распределялся в индивидуальном порядке.

Планы пятилеток, где оглашались победные проценты предстоящего обеспечения населения жильем, вместе с тем регулярно проваливались, что в целом доказывало нежизненность той системы, которая была взята за основу, хотя число жителей городов Советского Союза, включая и города Казахской ССР, которые получили жилье тоже было немалым.

Последняя попытка реанимировать эту систему была предпринята в 1987 году, когда была принята Программа "Жилье — 91", которая предусматривала в течение ближайших пяти лет обеспечить жилищами все семьи в городах, стоящие на очереди на 1 января 1987 года. На селе каждый нуждающийся должен был получить квартиру в течение года. Онатакиосталась невыполненной. Распределительная система обеспечения жильем приводила к многочисленным злоупотреблениям. "В 70—80-е годы в республике было немало случаев сознательного отступления от требований советских жилищных законов со стороны ряда руководителей, которые, злоупотребляя служебным положением, грубо нарушали порядок предоставления жилья в обход очередности и без учета реальной нуждаемости обеспечивали квартирами свои семьи, родственников, приятелей, земляков. В сфере распределения использования жилья нередкими были проявления протекционизма и коррупции, что не только серьезно удлинило сроки предоставления жилья нуждающимся гражданам, по много лет стоящим в очередях, но и нанесло огромный нравственный ущерб авторитету советских органов, вере в социалистическую справедливость".

Принятый 1 июля 1992 года, взамен Жилищного кодекса Казахской ССР 1984 года, "новый" Жилищный кодекс Республики Казахстан, несмотря на изменения социально-экономических условий, сохранил те позиции, которые имелись в старом законодательстве и подверг их лишь "косметическому ремонту". Таким образом, была сохранена декларация о праве граждан на жилище, что подразумевало сохранение старой распределительной системы обеспечения жильем.

В системе вновь складывающихся рыночных экономических отношений это было невозможно, да и просто противоречило их логике. Вследствие этого 6 сентября 1993 года был принят Указ Президента Республики Казахстан "О новой жилищной политике" (который в данное время с дальнейшим изменением рыночной инфраструктуры и выполнением им своей роли утратил силу). Изменение рыночной инфраструктуры и социально-экономической ситуации выражается в том, что в тот период государство делало ставку на "государственный капитализм", намереваясь создать строительные холдинги с передачей контрольного пакета акций государственному органу. Министерству строительства, жилья и застройки территорий. На современном этапе строительство ведется частными компаниями, и взаимоотношения государства с этими компаниями строятся на сугубо договорной основе.

В приведенном Указе Президента Республики Казахстан отмечались перемены, имевшие место на этот момент. Приватизация государственного жилищного фонда, либерализация цен и другие процессы перехода к рынку, снижение вследствие инфляции покупательных способностей население существенно изменили ситуацию в жилищной сфере. Требовалось проведение принципиально новой жилищной политики и превращение ее в один из приоритетов общества.

Очень важное значение имела разработанная тогда во исполнение постановления Президента Республики Казахстан от 15 июля 1992 года № 853 "О мерах по реализации стратегии становления и развития Казахстана как суверенного государства" - государственная программа новой жилищной политики, которая в отличие от нормативных актов не может быть отменена и потому сохраняет свое значение и сейчас. Первым пунктом в определении самой жилищной политики предусматривался переход от распределения государственного жилья к преимущественно его зарабатыванию отдельными гражданами и предприятиями, независимо от их форм собственности. Государство обязывалось в то же время создавать условия для обеспечения конституционных прав граждан на жилище, включая государственное обеспечение жильем отдельных категорий граждан.

На перспективу в качестве основного источника финансирования системы ремонта и эксплуатации жилого фонда рассматривалась плата за жилищно-коммунальные услуги владельцами жилого фонда. Конечной целью ставилась самоокупаемость системы эксплуатации жилого фонда, тогда как на тот момент она на 95-98 % дотировалась из местных бюджетов, не имевших достаточных источников для покрытия этих расходов.

Улучшение положения с обеспеченностью граждан жилищем предполагалось добиться посредством ряда мер: 1) создание системы льгот для граждан и юридических лиц, участвующих в процессе жилищного строительства; 2) обеспечение сохранности имеющегося жилищного фонда, увеличение длительности эксплуатации жилья; 3) сохранение преемственности жилищной политики в отношении сохранения прав очередников на жилье. Отсутствие должной покупательной способности, естественно, не позволило бы большинству рядовых граждан приобрести жилье непосредственно за счет собственных средств. Поэтому предполагалось создать определенную систему финансирования его приобретения. Наиболее важной с практической точки зрения, в этом плане, является система ипотечного кредитования, о которой впервые официально было заявлено в данной программе. До этого государство также пыталось вводить другие способы кредитования приобретения жилья, которые однако не подходили к рыночным условиям.

То, что ипотечное кредитование сохраняет свою актуальность, следует из Постановления Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997 года № 1277 " О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях". В нем рассматриваются только вопросы расширения объема банковского ипотечного кредитования для приобретения физическими лицами жилья. Такие понятия, как государственный выигрышный жилищный заем, жилищные лотереи, канули в лету.

В настоящее время принят Закон РК "О строительных сбережениях". Система, которая предусматривается им, в общих чертах напоминает предусмотренную государственной программой жилищной политики ссудосберегательную систему. Суть новой системы в том, что гражданам будут предоставляться кредиты на строительства, приобретение или ремонт жилья специализированными ссудосберегательными банками под низкую ставку вознаграждения. Выгодность этого заключается в том, получивший кредит казахстанец одновременно будет являться и вкладчиком банка, в связи с чем будет получать проценты, а также премии при условии выполнениясвоихобязательств.4 Таким образом, государство постепенно реализует программные положения жилищной политики.

Хочется отметить, что стержневая идея программы жилищной политики закреплена конституционно. Государство отказалось от декларирования прав граждан на жилище в том объеме, как это было раньше. Вместе с тем п. 2 ст. 25 Конституции Республики Казахстан закрепляет, что в Республики Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем. Это следует понимать как создание условий для обеспечения граждан жильем любыми способами и в порядке, предусмотренными законодательными актами.