Законодательство о жилищных отношениях предусматривает порядок предоставления освободившейся части жилищ в домах государственного жилищного фонда. Когда часть жилища, в котором живут малоимущие социально защищаемые лица освобождается, то она предоставляется очередникам, состоящим на учете нуждающихся. При этом граждане, проживающие в этом жилище, нуждающиеся в улучшении имеющихся жилищных условий имеют преимущественное право на получение в пользование освободившейся жилой площади.
Рассмотрим порядок пользования помещениями в домах государственного жилищного фонда. Права и обязанности жильцов возникают при предоставлении государственных жилищ на основе сложного юридического состава. Одним из юридических фактов, относящихся к нему, является решение местного исполнительного органа. Кроме того, заключается и договор найма жилища, который регламентирует права и обязанности стороны, предоставившей жилище (наймодателя), и гражданина, получившего его.
Одной из особенностей такого договора является то, что он основывается непосредственно на нормах законодательства. Помимо Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях", отношения найма жилища в государственном жилищном фонде регламентируются Инструкцией о порядке предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда Республики Казахстан. Типовой договор найма жилища из государственного жилищного фонда является приложением к нему. К данным отношениям в соответствующих случаях применяются также и нормы гражданского законодательства.
Договор найма жилища из государственного жилищного фонда заключается между местным исполнительным органом или администрацией государственного предприятия (наймодателем), с одной стороны, и гражданином (нанимателем). Он заключается в письменной форме. Несмотря на то, что такой договор найма по своей сути является договором, устанавливающим права в отношении недвижимого имущества, он не подлежит государственной регистрации. В законодательстве нет указаний на последствия несоблюдения письменной формы данного договора. На практике эти договора в ряде случаев не заключаются, и в таких случаях права и обязанности сторон определяются в соответствии с законодательством.
Предметом договора найма в государственном жилищном фонде является отдельное жилище. Жилая комната, имеющая выход (вход) в другую комнату (смежная комната), часть комнаты, а также подсобные помещения в квартире не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилища из государственного жилищного фонда.
Наниматель жилища из государственного жилищного фонда имеет право проживать в предоставленном жилом помещении сам, а также вместе с членами семьи. В круг членов семьи входят постоянно совместно проживающие супруги и их дети. Родители супругов, а также дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с нанимателем, могут быть признаны членами по взаимному согласию. В исключительных случаях членами семьи собственника могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Членами семьи будут являться и нетрудоспособные иждивенцы, проживающие совместно с нанимателем.
Члены семьи пользуются правами по пользованию жильем наравне с нанимателем. Одновременно они несут и обязанности, вытекающие из договора найма жилища из государственного жилищного фонда. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилища.
Члены семьи нанимателя жилища в доме государственного жилищного фонда в тех случаях, когда наниматель временно отсутствует вправе пользоваться всем жилищем на прежних условиях. При этом они осуществляют права и исполняют обязанности в соответствии с условиями договора найма. Жилая площадь, которая временно сохраняется в этом случае за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней. В тех случаях, когда вышеуказанные лица перестали быть членами семьи нанимателя, они сохраняют равные с нанимателем жилищные права и обязанности по своему желанию.
Совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи потребовать признания его нанимателем вместо первоначального нанимателя по ранее заключенному договору найма. Право потребовать признания его нанимателем принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего. Перемена нанимателя обусловливает необходимость переоформления договора найма жилища.
Наряду с членами семьи наниматель вправе вселить в занимаемое помещение из государственного жилищного фонда супруга, детей, родителей (не являющихся на момент вселения членами семьи нанимателя), других лиц. Для вселения требуется письменное согласие несовершеннолетних членов семьи нанимателя, которые проживают вместе с ним. Согласие членов семьи не требуется, если наниматель вселяет своего несовершеннолетнего ребенка.
Вселенные лица приобретают право пользования жилым помещением наравне с остальными проживающими лицами. Данное правило применяется, если они вселялись в качестве членов семьи нанимателя. Однако письменным соглашением между нанимателем и членами его семьи, с одной стороны, и этими лицами, с другой, заключаемым на момент вселения, права вселенных лиц по пользованию жилым помещением могут быть ограничены.
Наниматель жилища в домах государственного жилищного фонда имеет ограниченные права распоряжения жилым помещением. Они выражаются в праве нанимателя сдавать жилище или его часть в поднаем. Сдача в поднаем всего жилища производится по смыслу норм жилищного законодательства в тех случаях, когда наниматель и члены его семьи временно отсутствуют и за ними сохраняется жилое помещение. Основания и сроки сохранения жилого помещения определяются в соответствии со статьями 85, 86 Закона РК " О жилищных отношениях".
Сдача жилища в поднаем не только допускается, но и поощряется. Так, если наниматель не вселил во временно пустующее жилище, сохраняемое за ним поднанимателей, то по истечении трех месяцев наймодатель с согласия нанимателя вправе предоставить его по договору поднайма другим гражданам в пределах срока, на который за нанимателем сохраняется жилище из государственного жилищного фонда. При сдаче жилища в поднаем наймодателем срок поднайма может быть сокращен при досрочном возвращении нанимателя и членов его семьи. Если жилище поднанимателям или временным жильцам было предоставлено наймодателем при возвращении нанимателя или членов его семьи, они вправе потребовать их немедленного выселения. В случае отказа освободить жилище поднаниматели или временные жильцы по требованию нанимателя или членов его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилища из государственного жилищного фонда.
Если жилище было сдано в поднаем самим нанимателем, то к досрочному прекращению договора поднайма должны применяться общие положения о досрочном прекращении договора найма жилища в частном жилом фонде.
Следует отметить, что в целом норма, касающаяся сдачи внаем жилища наймодателем вместо нанимателя, не соответствует современным историческим условиям. Ее действие ориентировано на тот этап формирования рынка жилья, когда ощущался сильный дефицит жилья. Кроме того, предоставление наймодателю возможности сдавать в поднаем жилье вместо самого нанимателя будет отрицательно сказываться и на его правовых интересах, связанных с вещно-правовым обладанием государственным жилищем и на гарантированности прав граждан на жилище.
Однако нельзя сбрасывать со счета то, что государственное жилье гражданину предоставляется для удовлетворения насущных потребностей в жилье. Хотя в целом особенностью отношений найма жилища в домах государственного жилищного фонда является их бессрочный характер, но бессрочное сохранение такого жилья за гражданином, а значит и поддержание вещных правомочий нанимателя в случае его не проживания в занимаемом помещении, вступают в противоречие с юридическими мотивациями предоставления государственного жилья, а поэтому ограничены во времени.
При временном отсутствии самого нанимателя или членов его семьи (имеется в виду как раз непроживание в предоставленном жилом помещении) жилище из государственного жилищного фонда за ними сохраняется в течение шести месяцев.
Когда отсутствие нанимателя или членов его семьи длилось свыше шести месяцев, срок сохранения жилища за ними может быть продлен. По смыслу нормы п .2 статьи 85 Закона РК "О жилищных отношениях" заявление нанимателя (члена) его семьи о продлении срока сохранения жилища будет рассматриваться органом, являющимся наймодателем. При недостижении соглашения между нанимателем и наймодателем спор может быть передан на рассмотрение суда.
Жилище из государственного жилищного фонда сохраняется за гражданами в иных прямо указанных в законодательстве случаях на более длительные сроки. В частности сохранение права на жилище предусмотрено, в случаях:
- прохождения гражданином военной службы в Вооруженных Силах Республики Казахстан либо в составе вооруженных сил, созданных с участием Республики Казахстан за ее пределами - в течение срока службы;
- выезда на работу по срочному трудовому договору (контракту) или в связи с избранием на выборную должность - в течение всего времени работы;
- выезда за границу в командировку, для прохождения стажировки, работы дипломатических, консульских учреждениях республики, по иным основаниям предусмотренным законодательством
- в течение времени пребывания за границей;
- выезда на учебу - в течение времени обучения;
- помещения детей на воспитание в детское учреждение - в течение всего времени их пребывания в этом учреждении, у родственников или опекуна (попечителя) - до достижения детьми совершеннолетия;
- выезда в связи выполнением обязанностей опекуна (попечителя) - на все время до прекращения этих обязанностей;
- выезда на лечение - в течение времени нахождения на лечении;
- заключения под стражу либо осуждения к лишению свободы или иной мере наказания, исключающей возможность проживания в данной местности - в течение времени нахождения под стражей или отбывания наказания. Лишение права на жилище из государственного жилищного фонда в этом случае может быть предусмотрено приговором суда.
Право пользования жилищем во всех вышеперечисленных случаях сохраняется за отсутствующими в течение шести месяцев со дня, когда лицо завершило обучение, было демобилизовано из вооруженных сил, освобождено из места лишения свободы и так далее.
Вместе с тем признание лица нанимателя (членов его семьи) утратившим право пользования жилищем из государственного жилищного фонда сверх предусмотренных сроков происходит не само по себе. Предусмотрен судебный порядок такого признания. Истцом в некоторых случаях выступает наймодатель - коммунальный орган, заинтересованный в предоставлении жилища иным нуждающимся в жилье лицам, наниматель, который с отсутствовавшим нанимателем занимал жилое помещение, с целью улучшения своих жилищных условий, устранения правовой неопределенности в пользовании жильем и другим. Кроме того, такой иск могут предъявить в суде и члены (бывшие члены) семьи нанимателя.
Временное отсутствие нанимателя не освобождает его от выполнения обязанностей по договору найма жилища из государственного жилищного фонда. Исключение составляют случаи, когда жилище предоставляется в поднаем нанимателем или наймодателем или в него поселяются временные жильцы.
Одним из правомочий распоряжения жилищем из государственного жилищного фонда является предоставляемая нанимателю возможность по обмену занимаемого жилого помещения. Причем в современных условиях, обмен такими жилыми помещениями подвергнут более жесткой регламентации, чем это было в праве союзного периода. Свои особенности имеет обмен жилищами, предоставленными малоимущим социально защищаемым гражданам, в военных городках, на пограничных заставах или иных закрытых объектах, из жилищного фонда государственных предприятий.
Жилище, предоставленное малоимущим социально защищаемым гражданам, может быть обменено на другое жилище, которое также было предоставлено малоимущим социально защищаемым гражданам. Совершаемый обмен не должен приводить к намеренному ухудшению жилищных условий гражданина, вследствие чего он становится в соответствии с законодательством нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Служебные жилые помещения, предоставленные в военных городках, на пограничных заставах или иных закрытых объектах могут быть обменены на такие же жилища в рамках того или иного военного городка, пограничной заставы или иного закрытого объекта.
Если производится перевод военнослужащего (специалиста) для прохождения службы (работы) в другом военном городке (пограничной заставе, закрытом объекте), то обмен может производится и в другую местность.
Жилище, предоставленное из жилищного фонда государственных предприятий, может быть обменено с согласия администрации государственного предприятия на другое жилище из жилищного фонда государственных предприятий. Допускается обмен такого жилья на жилье из коммунального жилищного фонда, однако тогда требуется согласие не только администрации предприятия, но и местных исполнительных органов.
Принудительный обмен жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда, возможность которого предусматривалась в прежнем жилищном законодательстве, новым законодательством, регулирующим жилищные отношения, не предусмотрен. Поэтому, если те или иные лица прекратили семейные отношения, но продолжают проживать в одном жилище из государственного жилищного фонда по единому договору найма жилища, они вправе определить порядок пользования жилищем без заключения отдельных договоров найма.
Такое законодательное решение связано с тем, что зачастую заключение отдельных договоров жилищного найма с каждым из совершеннолетних бывших членов семьи, прекративших свои отношения, является технически неосуществимым, вследствие отсутствия жилых помещений, которые могут выступить самостоятельными предметами жилищного найма. Кроме того, даже при возможности заключения отдельных договоров, требуется положительное решение вопроса об этом со стороны субъекта, выступающего наймодателем жилищ из государственного жилищного фонда. Граждане могут потребовать только заключения вместо нескольких отдельных договоров найма жилища одного договора, если они проживают в отдельном жилище из государственного жилищного фонда и объединились в одну семью. В таком случае нанимателем будет выступать кто- то из них по выбору.
Основными обязанностями нанимателя и членов его семьи являются обязанность использовать жилище надлежащим образом, не допуская его порчи и разрушения, а также использовать его для проживания. Из требования использования жилого помещения по назначению могут делаться отдельные исключения. В частности жильцы могут содержать в соответствии с установленными правилами в квартирах домашних животных.
Наниматель обязан вносить плату за пользование жилищем в домах государственного жилищного фонда и за коммунальные услуги. Плата за пользование жилищем в домах коммунального жилищного фонда устанавливается местным исполнительным органом, а в домах жилищного фонда государственных предприятий администрацией предприятия. Иной порядок определения платы за пользование жилищем может определяться законодательными актами Республики Казахстан. Плата за коммунальные услуги для жилищ независимо от формы собственности взимается по тарифам, которые утверждаются Правительством Республики Казахстан.
Государство принимает меры по оказанию помощи малообеспеченным гражданам и их семьям на оплату содержания жилища, а также потребления коммунальных услуг. Такая помощь не оказывается при содержании индивидуального жилого дома, принадлежащего на праве частной собственности. Жилищная помощь оказывается за счет местных бюджетов тем лицам, которые постоянно проживают в той или иной местности и являются собственниками (арендаторами) жилища. Размер и порядок оказания жилищной помощи определяются местными представительными органами.
Как ранее указывалось обязанность, расходы, связанные с пользованием жилищем, обязаны нести все совершеннолетние члены семьи нанимателя. Такая обязанность возлагается также на каждого из нескольких нанимателей и собственников, проживающих в одном и том же жилище. Порядок распределения общих расходов по оплате жилища и плате за коммунальные услуги между названными лицами определяется соглашением между ними, при недостижении соглашения - в судебном порядке.
Законодательством Республики Казахстан могут быть установлены льготы по оплате жилища и коммунальных услуг.
Ряд обязанностей по договору найма жилища из домов государственного жилищного фонда несет наймодатель. Местный исполнительный орган или администрация государственного предприятия для обеспечения сохранности жилищного фонда и надлежащего его использования, а также контроля за соблюдением гражданами правил пользования жилищем и прилегающей территорией создают или привлекают в установленном порядке жилищно-эксплуатационные службы. Деятельность служб по эксплуатации жилищного фонда осуществляется на договорной основе, и они являются непосредственно отвественными за сохранение фонда и содержание его в надлежащем состоянии.
Помимо чисто технических функций на жилищно-эксплуатационные службы возлагаются и иные обязанности, что, в свою очередь, оказывает определенное влияние на возникновение и реализацию отношений жилищного найма. Они обеспечивают:
- соблюдение установленных законодательством норм и сроков при заселении жилых домов и жилых помещений либо при их освобождении;
- ведение первичного учета подведомственного жилищного фонда, его регистрацию и техническую инвентаризацию;
- соблюдение жильцами правил пользования государственным жилищем, содержания жилого дома и придомовой территории, переоборудования и переустройства занимаемых ими помещений
либо отдельных частей общего имущества;
- соблюдение правил обмена и бронирования жилищ;
- в составе создаваемых местными исполнительными органами комиссий прием на баланс частных или ведомственных жилищ, передаваемых в государственный жилищный фонд.
На жилищно-эксплуатационных службах лежит обязанность своевременно проводит техническое обследование, текущий и капитальный ремонт жилых домов. Отбор жилых домов для текущего и капитального ремонта производится исходя из их технического состояния. При капитальном ремонте устраняются неисправности всех примененных конструкций и деталей, то есть степень износа жилых домов при производстве такого ремонта является высокой. Конструкции (детали) восстанавливаются или заменяются на более долговечные и экономичные. Одновременно повышается сейсмостойкость, улучшаются эксплуатационные и конструктивные показатели реконструируемых зданий. При текущем ремонте строительные конструкции, инженерные системы и оборудование восстанавливаются до состояния работоспособности с целью поддержания их эксплуатационных показателей на период до выполнения капитальных ремонтно-строительных работ. Сторона наймодателя устраняет также мелкие неисправности (протечки запорных устройств инженерных систем, засорение канализационных стояков). Это производится во время профилактических осмотров или незамедлительно по заявкам населения. Устранение аварийных ситуаций осуществляется незамедлительно.
Поддержание в исправном состоянии внутренних сетей, водопровода, газопроводных труб, электропроводки и так далее является обязанностью нанимателя.
На жилищно-эксплуатационных службах лежит обязанность ежегодно проводить плановые (очередные) и внеочередные осмотры строительных конструкций и инженерных систем. По их результатам они принимают решения о дальнейшей пригодности или непригодности конструкций, трубопроводов и оборудования. Для обследования аварийных, ветхих домов, а также жилых домов на сейсмостойкость жилищно-эксплуатационные организации обязаны привлекать специализированные организации. Жилищно-эксплуатационные службы обеспечивают также устранение дефектов, в течение гарантийного срока после ввода в эксплуатацию вновь построенных либо капитально отремонтированных домов. Они обеспечивают бесперебойную работу оборудования и устройств, а для этого своевременное заключение договоров с диспетчерскими и аварийными службами инженерного обеспечения. Ведут учет потребления коммунальных услуг нанимателями, а для этого должны устанавливать индивидуальные (поквартирные) счетно-регулирующие приборы. На сторону наймодателя (жилищно-эксплуатационные службы) возлагается обязанность своевременно проводить ежегодную подготовку к эксплуатации жилых домов в зимний период.
Государство как один из собственников может передавать нанимателю жилых помещений из государственного жилищного фонда свои права по участию в объекте кондоминиума. В таком случае наниматель кроме платежей за пользование жилищем в домах государственного жилищного фонда участвует также в общих расходах по содержанию и использованию общего имущества соразмерно их доле. Размер доли участия нанимателя в расходах устанавливается органом управления объектом кондоминиума. Передача нанимателю права участия в управлении объектом кондоминиума оформляется решением акима города (района) либо руководителем государственного предприятия.
На наймодателе при производстве капитального ремонта лежит обязанность по предоставлению нанимателю жилища, пригодного для проживания.
Если ремонт не может быть произведен без выселения жильцов, наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи другое жилище на время проведения капитального ремонта. Вследствие этого на наймодателя возлагается дополнительная обязанность возместить нанимателю расходы, понесенные им при переселении, связанным с производством капитального ремонта.
Наниматель обязан платить только за пользование жилищем, предоставленным на период капитального ремонта, а также за коммунальные услуги, предоставляемые в этом жилище.
Государственные служащие и работники бюджетных организаций, лица, занимающие государственные выборные должности, могут приватизировать занимаемые или жилища, приравненные к служебным, с согласия собственников. Для этого они должны проработать на государственной службе или в бюджетных организациях не менее десяти лет. В данный срок включается и срок пребывания на государственной выборной должности. Когда перечисленные лица прекращают трудовые отношения по основаниям, перечисленным в п.5 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях", они имеют право на приватизацию занимаемого жилища независимо от срока работы.
Военнослужащие могут приватизировать предоставленное им по службе жилье, если они состояли на воинской службе не менее десяти лет после предоставления им жилья. Если они увольняются по выслуге лет, болезни или по сокращению штатов, они имеют приватизировать жилище независимо от срока службы. Такое правило не распространяется на жилища, которые находятся в военных городках, на пограничных заставах и иных закрытых объектах. При невозможности приватизации по этой причине военнослужащим занимаемого им жилища, право приватизации компенсируется ему стоимостью соответствующего жилища для его приобретения (строительства) в другой местности.
Военнослужащие, уволенные с военной службы по основаниям, допускающим приватизацию жилища, и имеющие выслугу двадцать и более лет в календарном исчислении, имеют право приватизировать его безвозмездно. Такая льгота применяется один раз. Если гражданин, имевший право на приватизацию жилища, приравненного к служебному, умер, не успев реализовать данное право, то право приватизации переходит к членам семьи умершего (погибшего).