Элементы договора. Сторонами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации. Граждане могут выступать в рентных отношениях получателями постоянной ренты в трех случаях: а) они сами являлись собственниками имущества, и оно было отчуждено под ренту; б) получатель постоянной ренты является правопреемником в порядке наследования; в) постоянная рента установлена в пользу гражданина другим лицом, то есть совершен договор в пользу третьего лица. Регистрация граждан в качестве предпринимателя не будет служить препятствием для получения постоянных рентных платежей, поскольку в таких случаях гражданин вступает в правоотношения, основываясь на общем объеме принадлежащей ему гражданской правоспособности.
Получателями постоянной ренты могут быть также некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности. Однако в Республике Казахстан не могут быть получателями ренты государственные учреждения, поскольку их финансирование за счет иных средств кроме бюджетных не разрешается. Все некоммерческие юридические лица, основанные на частной форме собственности, могут быть получателями ренты. Получение денежных средств в качестве рентных платежей позволит осуществлять любую некоммерческую деятельность, для которой и создаются те или иные юридические лица. Прямой запрет на финансирование за счет рентных платежей может содержаться в уставе, но практически это невозможно, некоммерческие юридические лица также могут быть получателями ренты по договорам постоянной ренты совершенными в их пользу другим лицам.
Субъектный состав получателей постоянной ренты в пользу некоммерческих юридических лиц также может меняться. В соответствии с р. 2, ст. 523 ГК РК их права могут переходить в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. То есть, если произошло объединение двух частных учреждений и т. п., то право на получение постоянной ренты одного из них перейдет ко вновь возникшему некоммерческому юридическому лицу. Однако если в результате реорганизации образуется коммерческое юридическое лицо, то выплата ренты прекращается. Точно также, если наследство оказывается выборочным, правопреемства по ренте в пользу государства не происходит. Право на получение ренты может перейти к другому субъекту гражданину или юридическому лицу в порядке сингулярного правопреемства путем уступки требования. Уступка требования в данном случае возможна без согласия плательщика ренты, если запрет на уступку или требования ее согласования с плательщиком не содержатся непосредственно в самом договоре постоянной ренты.
Плательщиками ренты могут быть как граждане, так и коммерческие и некоммерческие юридические лица, если законодательством или учредительными документами это им не запрещено.
Предмет договора постоянной ренты охватывает, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, с другой, рентные платежи. Формально закон не ограничивает виды имущества, которые могут выступать предметом рентного договора, но фактически рентный договор является более всего подходящим для распоряжения недвижимым имуществом. Рента чаще всего представляет собой денежное содержание. Взамен денег может предоставляться натуральное содержание, которое может включать в себя предоставление вещей, выполнение работ, оказание услуг. При этом услуги должны быть правомерными. Стоимость натурального содержания из числа перечисленного должна соответствовать денежной сумме, указанной в договоре постоянной ренты. Возможно смешанное содержание, в части может выплачиваться денежное содержание, в части предоставляться содержание в натуре.
Цена. Применительно к договору постоянной ренты можно говорить о цене передаваемого в собственность плательщика ренты, размер рентных платежей и цене выкупа постоянной ренты.
Цена имущества ввиду рискованного характера договора ренты определяется достаточно условно, возможны погрешности, поскольку в расчет берется не только чистая стоимость имущества, но и предполагаемый объем рентных платежей в будущем. Если вести речь о размере ренты, то следует отметить, что по договору постоянной ренты не установлен минимальный их размер. Ренту также трудно подвести под традиционное понимание цены, поскольку для этого нужны какие то объективные критерии ее определения, которые, к примеру, уже сложились в рыночных условиях для цены товаров работ и услуг как механизм ценообразования. Однако в недалеком будущем, возможно, уже появятся разработки, которые позволят сделать соответствующие выводы в этом отношении. Будучи установленным, размер постоянной ренты принимает обязывающее значение для сторон. В качестве периодических длящихся выплат рента требует того, чтобы была предусмотрена индексация платежа как защита от инфляции. Если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты изменяется пропорционально изменению месячного расчетного показателя, установленного законодательством.
Выкупная цена постоянной ренты представляет собой ту денежную сумму, уплатив которую плательщик освобождается от обязательства перед ее получателем. По юридической природе ее можно оценить в качестве отступного, как одного из способов прекращения обязательств (ст. 369 ГК РК). Цена выкупа определяется в договоре. При отсутствии условий о выкупной цене в договоре, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме рентных платежей. Если имущество было передано под выплату ренты бесплатно, то в выкупную цену закладывается также стоимость имущества. Когда выкупная цена ренты имущества переданного плательщику ренты бесплатно не установлена договором, то она складывается из стоимости имущества и совокупности рентных платежей за год.
Срок. Постоянная рента выплачивается бессрочно, то есть обязанность по ее выплате не может сама по себе прекратиться. Поэтому правовое значение придается сроку исполнения обязательств, которые в свою очередь определяются периодичностью выплат. Если периодичность выплат не определена в самом договоре, то постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Таким образом, день выплаты определяется первым днем наступившего квартала, неуплата в неуказанный срок влечет просрочку.
Содержание. Содержание договора ренты является не таким объемным, как, скажем, в договоре купли - продажи. Хотя вопрос о том, какие права и обязанности по договору купли-продажи и договору дарения могут возникнуть и по договору ренты, остается открытым.
Основная обязанность плательщика ренты уплачивать рентные платежи (содержание), обусловленное договором, в соответствующие сроки. Плательщик ренты имеет право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.
Плательщик ренты в таких случаях обязан поставить в известность получателя ренты о своем отказе в письменном виде не менее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты. Более длительный срок извещения об отказе может быть предусмотрен договором. Обязательство ренты при этом не прекращается до прекращения всей суммы получателем ренты. Иной порядок выкупа, уплата выкупной суммы частями, в смешанной форме и т. д. может устанавливаться договором.
Договором постоянной ренты может быть предусмотрено, что право выкупа не может быть осуществлено в течение жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора. Условие о полном отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп недействительно.
Получатель ренты, как уже отмечалось, обладает только правами. Он имеет право требовать своевременной и надлежащей уплаты рентного содержания. В некоторых случаях получатель ренты приобретает и право требовать выкупа ренты плательщиком ренты. В частности, это имеет место в случаях: 1) просрочки выплаты ренты плательщиком более чем на один год (иные сроки могут устанавливаться договором); 2) нарушение плательщиком ренты своей обязанности по залогу, иному обеспечению исполнения рентного обязательства, обязанности страхования ответственности перед получателем ренты; 3) при признании плательщика ренты неплатежеспособным или возникновении иных обязательств, очевидно свидетельствующих о том, рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, установленные договором; Наличие таких обстоятельств ведет к тому, что в результате односторонних действий получателя ренты возникает обязательство плательщика по выкупу. Его выполнение дает получателю ренты право обратить взыскание на предмет залога или использовать механизм другого обеспечения исполнение обязательств и взыскать сумму составляющую цену выкупа ренты. Помимо этого не исключается применение соответствующих мер ответственности к плательщику ренты; 4) если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; 5) в других случаях предусмотренных договором, ими в частности могут быть уплата ренты не в надлежащей форме, переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты к другому лицу и др.
Существенно различаются последствия передачи имущества по договору ренты за плату и бесплатно в тех случаях, когда происходит случайная гибель и порча имущества. Когда имущество было предано бесплатно, риск случайной гибели или порчи имущества целиком и полностью ложиться на плательщика ренты. Ему в такой ситуации выгоднее, как можно быстрее выкупить ренту, согласовав более приемлемые для себя условия. Другой выход в прощении долга получателем ренты (ст. 373 ГК РК).
Когда имущество было передано под выплату постоянной ренты за плату и происходит случайная гибель или порча имущества, риск соразмерно распределяется на сторонах. Плательщик ренты может требовать прекращения выплаты ренты либо изменения условий ее выплаты. К примеру, если рента уплачивалась длительный период и получатель ренты получил достаточно большой рентный доход, видимо, следует допускать прекращение рентных платежей. Наоборот, когда рентные отношения существовали недолго, интересы получателя ренты требуют выплаты ему частичной компенсации. Вариантов может быть очень много, например, можно предусмотреть график рентных платежей с постепенным уменьшением суммы платежей. И в данном случае достаточно кардинальным решением представляется выкуп ренты на взаимоприемлемых условиях.